Cuidados com a documentação do imóvel

Zelar pelo patrimônio imobiliário é uma obrigação para todos os empreendedores prudentes. Além da manutenção predial - cujo custo anual corresponde em média a 2% do valor da construção - deve-se zelar também pela documentação do mesmo, o que representa uma garantia de liquidez em eventuais negociações.

Por Jean Tosetto *

Apenas a escritura de um lote, devidamente matriculada num cartório de registros de imóveis, não é garantia de que a área construída nele pertença aos seus donos. Para tanto, é preciso que ela esteja averbada na escritura, sendo necessária uma série de etapas, a começar pelo projeto arquitetônico, caso contrário, na matrícula do imóvel constará apenas a descrição do terreno.

Seja para construção, ampliação ou regularização, este projeto arquitetônico (que em algumas cidades é simplificado) deve estar acompanhado de uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) junto ao CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) junto ao CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo). Este documento é uma garantia de que o profissional envolvido (arquiteto ou engenheiro civil) está devidamente qualificado para o serviço. Por vezes, pode ocorrer que dois profissionais (e duas ARTs ou RRTs) estejam relacionados com a obra, sendo o primeiro como autor de projeto e o segundo como responsável técnico pela execução - ambos devem ter inscrição municipal.

Além da ART ou RRT, o memorial descritivo é um complemento para as informações constantes nos desenhos, sendo cobrado por algumas prefeituras, que por sua vez podem solicitar também uma ficha de cadastro para o INSS, antes de conceder um alvará de execução de obras - ou de regularização. Algumas cidades ainda solicitam cópia do carnê de IPTU e boletim informativo do lote, fornecido pelo departamento de planejamento municipal.

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Caso não se contrate uma construtora - que é uma pessoa jurídica - para realizar a obra, o próprio investidor age como empregador da mão-de-obra, composta por pessoas físicas, devendo realizar o recolhimento do INSS, que é o Instituto Nacional de Seguridade Social. Este recolhimento se dá após a elaboração de uma matrícula CEI (Cadastro Específico do INSS) e pode ser mensal, durante os trabalhos da execução, ou ao final da obra - neste caso de forma um pouco mais onerosa.

Concluída a construção, o proprietário ou responsável técnico deve solicitar o "Habite-se" para a prefeitura. Desta forma, a área construída passa a ser computada no pagamento anual do IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano.

Apresentando uma cópia do "Habite-se" junto de cópias dos documentos supracitados - além de documentos pessoais do proprietário ou compromissário da obra (CPF, RG, comprovante de endereço) - num posto de arrecadação da Receita Federal, mediante agendamento eletrônico onde se elabora uma DISO (Declaração e Informação Sobre Obra), a mesma concederá uma CND (Certidão Negativa de Débitos) após aferir que todas as pendências foram quitadas. Nesta etapa é recomendável a contratação de um profissional experiente no trato com a Receita Federal, que pode ser um contador, um corretor de imóveis, um engenheiro ou arquiteto, que irá atuar mediante procuração com firma reconhecida.

De posse da CND, retorna-se ao cartório de registro de imóveis, para a devida averbação da área construída no lote. Com isso, é possível comprovar sua posse em declarações de bens para diversos fins, seja para transferência aos seus herdeiros, seja para compradores - especialmente os munidos de carta de crédito bancário - ou ainda como garantia em outros investimentos. Em linhas gerais, este é o procedimento para estar em dia com a documentação do imóvel.

* Artigo publicado originalmente em janeiro de 2008 e revisado em abril de 2015, com acréscimo de informações. O vídeo a seguir foi publicado em janeiro de 2017:

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