Qual é o valor justo de um projeto arquitetônico?

Por mais caro que um projeto de Arquitetura possa parecer, tal serviço será sempre muito acessível perto do valor total do empreendimento, que vai além do valor da construção, pois abrange também o valor do terreno e o valor total da edificação concluída sobre este.

Por Jean Tosetto *

O telefone do escritório toca e, do outro lado da linha, alguém pergunta:

- Quanto você cobra por metro quadrado para fazer um projeto?

Está é uma questão simples e direta que não merece uma resposta simples e direta. Em primeiro lugar respondo que não faço orçamentos por telefone ou por e-mail. Em seguida explico que a prestação de serviços de Arquitetura é complexa demais para ser apreciada como um produto disponível em vários fornecedores, como se fosse um par de sapatos ou uma camisa.

O sapato e a camisa podem ser comprados pelo menor preço, mas contratar um arquiteto por tal premissa não costuma ser uma boa ideia. Tento me colocar no lugar de quem está pesquisando preços e compreendo que estas pessoas não tem a obrigação de saber isso. Cabe a nós, arquitetos, explicar a situação de modo didático.

Um projeto de Arquitetura não deve ser cotado simplesmente por um valor arbitrário do metro quadrado. Uma casa de 200 m² com três suítes, garagem para dois carros, salas integradas com a cozinha e churrasqueira - fora o escritório e a piscina - é muito mais complexa para projetar do que um galpão de 400 m² com um sanitário de uso universal. Aplicar a mesma razão de preço pela área deixaria o projeto da casa barato demais, ou o projeto do galpão caro demais.

Tabelas

Existem tabelas fornecidas por entidades que reúnem profissionais de Arquitetura, que apresentam métodos para calcular o valor dos projetos arquitetônicos, bem como os projetos complementares de instalações hidráulicas e elétricas, estruturas, paisagismo, decoração de interiores e maquetes eletrônicas, entre outros serviços. Em geral tais métodos levam em conta o valor da hora trabalhada, a quantidade de profissionais envolvidos no processo e uma série de aspectos que tornam a composição do preço incompreensível tanto para profissionais quanto para clientes. Como resultado prático, temos valores excessivos, muito acima da realidade praticada no mercado da construção civil.

Relação com o valor da obra

Faz mais sentido avaliar um projeto arquitetônico em função do valor total da obra, levando em conta a escolha dos materiais básicos, o tipo da estrutura e os padrões de acabamento, além de aspectos como a topografia do lote e as restrições de ordem legal ou física. Tal valor só poderá ser tangenciado após a elaboração de um estudo preliminar. É deste modo que procedo, pedindo um sinal para tal tarefa inicial. Mesmo que simbólico, tal sinal indica o compromisso do eventual cliente com o arquiteto: quando o primeiro se recusa a pagar pelo sinal, significa que o arquiteto não deve desenhar para ele sem compromisso.

Com o estudo preliminar concluído, é possível fazer uma estimativa inicial do custo da obra. O valor do projeto arquitetônico será uma pequena porcentagem deste. Em linhas gerais, um projeto de Arquitetura pode ser contratado entre 3 e 5% do valor da obra. A variação se dá pela contratação, ou não, dos serviços complementares.

Obviamente existem profissionais que cobram mais, em função de sua experiência e renome no mercado. Mas, infelizmente, a maioria dos arquitetos trabalha abaixo dessa porcentagem, especialmente os profissionais mais jovens, com poucos anos de prática.

Termos comparativos

Por mais caro que um projeto de Arquitetura possa parecer - e não estamos aqui tratando de valores para acompanhamento ou administração de obras - tal serviço será sempre muito acessível perto do valor total do empreendimento, que vai além do valor da construção, pois abrange também o valor do terreno e o valor total da edificação concluída sobre este.

A título de exemplo, vamos considerar um terreno de 300 m² num loteamento fechado de uma cidade próspera do interior de São Paulo, avaliado em R$ 200.000,00. Nele, uma família constrói um sobrado com 180 m² ao custo médio de R$ 2.500,00 por m², investindo no total R$ 450.000,00. O preço de custo do imóvel ficaria em R$ 650.000,00 mas a valorização do conjunto adiciona 30% a este investimento. Trata-se de um imóvel que, para o mercado imobiliário, vale pelo menos R$ 845.000,00.

Um corretor de imóveis que hipoteticamente aceite vender este sobrado, o fará por uma comissão de 6% do valor total, ou seja: R$ 50.700,00. Enquanto isso, o arquiteto teve jogo de cintura para fechar o projeto em 3% do valor da construção, quer seja: R$ 13.500,00. Conclusão: para o mesmo empreendimento, um corretor de imóveis estaria ganhando 3,75 vezes mais do que um arquiteto, sem assumir a responsabilidade técnica pelo projeto.

Não é o caso de criticar a postura dos corretores de imóveis. Eles estão certos em trabalhar com esta margem de retorno, pois atendem um volume de pessoas muito maior, que em grande parte não fecham negócios. O que se deve ter em mente é que o trabalho do arquiteto exige muito mais de seu intelecto e que, pelo tamanho de sua responsabilidade, ele estará sempre atuando por um valor absolutamente acessível para o investidor consciente.

Risco versus retorno

Quando um arquiteto assina um projeto como autor e responsável técnico da obra perante organismos estatais, ele fica sujeito a responder por diversas irregularidades durante a construção e após o término dela, quando não há registro de responsabilidade pela execução da mesma por parte de terceiros. Esta é uma situação muito comum em todo o Brasil, quando os clientes de arquitetos contratam mão-de-obra sem o respaldo de uma construtora ou mesmo de outro arquiteto ou engenheiro civil que possa gerenciar a construção.

Ao assinar um termo de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) por uma obra, é como se o arquiteto entregasse para seu cliente uma apólice de seguros, com a diferença de que ele não é uma seguradora de grande porte, cujos ativos alcançam bilhões de reais para cobrir eventuais sinistros. O patrimônio de um arquiteto, por maior que seja, pode sofrer danos irreversíveis caso que ele venha a responder por um erro de execução, ou ainda por algum acidente de trabalho, onde o mesmo será, no mínimo, arrolado como responsável solidário.

Vamos comparar novamente: uma família pretende segurar seu carro, um sedã seminovo avaliado em R$ 40.000,00. O valor do seguro gira em torno de R$ 2.000,00 - ou 5% do valor total do carro, um pouco mais, um pouco menos. Detalhe: a apólice é vigente apenas por um ano, devendo ser renovada ao fim deste prazo. O arquiteto, ao se tornar responsável técnico de uma obra - por 3 a 5% do valor da construção - o será durante todo o período da mesma, e por um prazo de até cinco anos após o fim desta. Em ocorrências de vícios ocultos, a garantia se estende por toda a vida.

Ou seja: a atividade do arquiteto envolve muito risco por um retorno relativamente pequeno: quando comparado a uma seguradora, o arquiteto recebe de 5 a 15 vezes menos pelo montante direto envolvido na prestação do serviço. É preciso que o cliente em potencial tenha consciência disso na hora da contratação do projeto.

Valor intrínseco e valor de mercado

Se os escritórios de Arquitetura tivessem o capital aberto na Bolsa de Valores de São Paulo, eles seriam analisados pelos investidores de duas maneiras: pelo seu valor intrínseco (com a somatória de todos os seus ativos tangíveis e não tangíveis, como a mobília das suas instalações, os computadores, programas de informática e a qualidade de seus profissionais) e pelo seu valor de mercado expresso na cotação da ação (que indica o quanto as pessoas estão dispostas a pagar para serem sócias do negócio).

Sempre que uma ação aponta um valor de mercado acima do valor intrínseco de uma empresa, quem a comprar estará assumindo o risco da especulação, possivelmente esperando vender tal ação com lucro para outro investidor. Por outro lado, quando a cotação da ação reflete que o valor de mercado da empresa está abaixo de seu valor intrínseco, se estabelece uma margem de segurança que configura o critério da oportunidade para o investidor.

Esta lógica se inverte na prestação de serviços de Arquitetura. Sempre que o valor de mercado de um serviço como este está abaixo do valor intrínseco, o investidor poderá até se beneficiar com a oportunidade, mas assumirá o alto risco de receber um trabalho de qualidade duvidosa.

O arquiteto que se habitua a trabalhar com valores de mercado abaixo dos valores intrínsecos de seu ofício, não conseguirá desenvolver sua carreira em longo prazo, pois estará envolvido com projetos e contratantes que lhe entregarão mais riscos do que retornos financeiros. Por outro lado, ao trabalhar com valores intrínsecos ao seu ofício, o arquiteto deverá primar pela entrega de projetos de primeira qualidade, sem os quais não terá como continuar trabalhando.

Atitude profissional

Em muitas regiões do Brasil, o valor de mercado dos serviços de Arquitetura está cotado abaixo do valor intrínseco da profissão. O arquiteto deve seguir a boiada? De jeito nenhum. Sua carreira depende das condições ideais para exercê-la. Ao aceitar o aviltamento do ofício, o arquiteto só estará reforçando o cenário negativo de seu campo de atuação.

Esperar que o conselho de classe ou o sindicato resolva este problema não é um caminho a considerar. Estas entidades são comandadas, em grande parte, por dirigentes adeptos de uma ideologia antimercado. A visão que eles tem da realidade da profissão é turvada pelas benesses sustentadas pelas anuidades, RRTs e contribuições obrigatórias, que financiam a máquina burocrática e suas convenções regulares. Em suma, eles estão mais preocupados em se manter politicamente nas diretorias do que defender os profissionais.

Enfrentar o aviltamento da profissão é uma atitude que cada arquiteto deve assumir individualmente, recusando propostas de trabalho que não considerem justas. Do mesmo modo, um arquiteto não deve explorar seus parceiros de trabalho, remunerando injustamente eventuais calculistas, topógrafos e engenheiros eletricistas, entre outros fornecedores de serviços complementares.

Isso implica que o arquiteto deve, sempre que possível, investir em renda paralela ao ofício, na forma de aluguéis de imóveis, aplicações financeiras e aquisição de ativos que gerem renda passiva, como cotas de fundos imobiliários e - inclusive - ações de grandes empresas pagadoras de dividendos. Deste modo o profissional terá mais segurança para negociar seus projetos, não se sujeitando a trabalhar sob condições precárias.

O cliente é nosso principal parceiro

Quando um contratante em potencial chega em nosso escritório, ele não deve ser considerado um adversário em potencial, do outro lado da mesa de negociação. Ele precisa entender que, ao tomar a decisão de contratar um arquiteto, já deu um grande passo para executar sua obra da melhor forma possível. Se ele tiver conhecimento do tamanho da responsabilidade que o arquiteto tem com seus sonhos e com os seus recursos, estará disposto a remunerar justamente o profissional que lhe trará tranquilidade e confiança para seguir em frente.

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* Jean Tosetto é arquiteto e urbanista formado pela PUC de Campinas. Desde 1999 realiza projetos residenciais, comerciais, industriais e institucionais. Em 2006 foi professor da efêmera Faculdade de Administração Pública de Paulínia. Publicou o livro “MP Lafer: a recriação de um ícone” em 2012. É autor do livro "Arquiteto 1.0 - um manual para o profissional recém-formado", lançado pela OitoNoveTrês Editora em 2015.

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Autor de novela, jornalista & merchandising