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| Casa térrea moderna e aconchegante para um terreno de 8 por 25 metros. |
O desenvolvimento econômico de uma região traz progresso para suas cidades, mas a valorização que ele causa nas terras disponíveis para novos loteamentos resulta em empreendimentos com lotes mais compactos e acessíveis.
Na década de 1960 um sitiante de Paulínia precisou colocar parte de suas propriedades como garantia num empréstimo. Como sua plantação de arroz não tinha muito valor naquela época, ele foi aconselhado a desenvolver o projeto de um loteamento para incorporar a área ao perímetro urbano do município, aumentando o preço do metro quadrado de suas terras.
Ocorre que o projeto do loteamento, mesmo depois de ser aprovado, ficou engavetado por três décadas. Nos anos de 1990, devido às restrições vigentes para novos loteamentos, o antigo projeto foi reavivado. Surgia deste modo o Parque Residencial Jardim Europa, com lotes de variadas e generosas dimensões que alcançam a média de 350 a 500 metros quadrados.
A rápida valorização do empreendimento aconteceu junto com a explosão demográfica de Paulínia, cujo Plano Diretor foi sendo revisto, junto com o zoneamento da cidade e das leis de uso e ocupação do solo. No lugar dos loteamentos abertos, a cidade passou a testemunhar o lançamento de diversos loteamentos fechados.
A alta valorização das terras do município de Paulínia, acentuada no fim da década de 2000, gerou um efeito colateral irreversível: a diminuição das larguras e profundidades dos lotes mais recentes, e consequentemente das áreas dos mesmos.
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| O pergolado de madeira sobre as vagas para automóveis permite grande economia na área coberta do imóvel - um fator a ser considerado em caso de financiamento da construção. |
Novos tempos
Loteamentos fechados como Campos do Conde I e II, Residencial Aurora, Raízes e Yucatan, ficaram conhecidos com seus lotes de 300 metros quadrados com 10 metros de testada e 30 metros de profundidade. Por muitos anos, 10 metros era a largura mínima de um lote novo, permitido pelas leis municipais.
A partir da década de 2010 as restrições foram diminuindo para atender à demanda crescente, uma vez que Paulínia é um polo de atração na Região Metropolitana de Campinas. A mudança de gabarito permitiu o lançamento de prédios de apartamentos com mais de 10 andares, ao passo que a largura mínima do lote caiu para 8 metros.
Deste modo, Paulínia segue uma tendência nacional de loteamentos com terrenos menores e mais acessíveis para a nova classe média brasileira, que estava ficando de fora do mercado imobiliário de residências personalizadas e recorrendo aos apartamentos padronizados pelas construtoras.
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| A suite do casal tem visão adornada por um ofurô, que pode ser também uma banheira externa de hidromassagem. |
Um loteamento condizente com a realidade
Neste cenário surge o Loteamento Residencial Terras da Estância, cercado por três avenidas perimetrais e também Loteamento Jardim Monte Alegre, por onde é feito o acesso principal através de uma rua de lotes comerciais que divide o empreendimento em duas partes fechadas, igualmente favorecidas por topografia suave, sendo que o setor norte é agraciado com uma área verde de mais de 76 mil metros quadrados.
De acordo com Letícia Testa, consultora imobiliária da FTA Desenvolvimento Imobiliário S.A., o Residencial Terras da Estância conta com 1.228 lotes, dos quais 1.080 são padronizados com 200 metros quadrados, com 8 metros de largura e 25 metros de profundidade.
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| Volume em destaque na cobertura com telhado embutido, oferece espaço para fácil manutenção da caixa de água e faz as vezes de um sótão para guarda segura de artefatos diversos. |
A parceria com profissionais de Arquitetura
Em abril de 2016 a empresa convidou alguns arquitetos selecionados na região de Paulínia para desenvolver propostas de projetos que demonstrassem o potencial construtivo dos terrenos que, mesmo com dimensões reduzidas, seriam suficientes para comportar casas adequadas para famílias diversas.
Esse tipo de procedimento é comum quando um loteamento é apresentado: a incorporadora convida profissionais para desenvolver modelos de casas, oferecendo em troca a divulgação dos escritórios em suas campanhas publicitárias. Trata-se de uma permuta de serviços positiva para as duas partes do acordo tácito.
Mesmo não envolvendo valores monetários nesta iniciativa, fizemos questão de comunicar a prestação de serviço por meio de um RRT para o CAU: Registro de Responsabilidade Técnica do Conselho de Arquitetura e Urbanismo. Deste modo, os direitos autorais do nosso trabalho ficam resguardados, pois embora se trate um projeto de livre publicação, isso não dá permissão para terceiros usarem os desenhos comercialmente.
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| Reprodução da prancha eletrônica entregue em julho de 2016 para os incorporadores do Terras da Estância. |
Casa térrea com 95 metros quadrados
Nossa proposta de projeto selecionada para publicação atendeu ao seguinte programa: espaço para guarda de dois veículos além do recuo frontal de 4 metros, sala de estar e jantar, cozinha com lavanderia, varanda com churrasqueira, dois dormitórios simples com um banheiro social, além da suíte do casal com sanitário privativo. No quintal reservamos espaço para uma banheira de hidromassagem, ou ofurô.
Conseguimos idealizar o modelo da casa terra com apenas 95 metros quadrados, pois o espaço para os automóveis não foi declarado como coberto, como se fosse uma garagem convencional. Ao invés disso utilizamos um pergolado de madeira, que deixa passar parte da luz do sol, mas gera sombra ao longo do dia, em função de suas vigas que rebatem parcialmente os raios solares.
Dado a pouca largura do lote, optamos por mesclar o conceito da casa térrea com um apartamento moderno, de modo a não perder espaço com corredores externos nas laterais da construção.
Assim como num apartamento, as pessoas ingressam no imóvel através da sala de jantar, tendo a cozinha integrada com a lavanderia, com possibilidade de isolamento dos compartimentos através de portas de correr ou de abrir. A sala de jantar dá acesso direto para a varanda gourmet, classificada assim em função da churrasqueira comunicada com a cozinha por uma janela que também atua como passa-pratos.
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| A planta baixa humanizada da casa, em conforme atualização de fevereiro de 2018. |
Resgatando a relação do ser humano com o solo
Vista de cima, a casa lembra a letra “T” se o pergolado dos carros for desconsiderado, ou um “L” se o mesmo for contado. A sala de estar, como extensão da sala de jantar, fica justamente no vértice da letra em voga, separando a ala privativa em duas: na frente fica um dormitório e o banho social, e aos fundos há um pequeno corredor interno para mais um dormitório e a suíte do casal.
A suíte se abre para o quintal através de uma porta de correr, com vista para o ofurô, ladeado por uma área pavimentada com capacidade para comportar duas poltronas de jardim para descanso.
Esta configuração de projeto permite a ocorrência de duas áreas impermeáveis que podem ser gramadas, tanto no jardim frontal como no quintal da casa, preservando a tradição das antigas casas do interior onde a iluminação e a ventilação natural é favorecida – algo que em casas geminadas e apartamentos dificilmente acontece.
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| Vista aproximada e com orientação invertida da planta do modelo proposto. |
Suporte para conceituar um ideal
Após a entrega dos nossos desenhos no começo de julho de 2016, ainda fomos entrevistados por um jornalista contratado pelos incorporadores para produzir parte do material de divulgação do empreendimento. Na ocasião explicamos que lotes de dimensões reduzidas já eram comuns em países da Europa há muito tempo, em função do adensamento das cidades históricas e do altíssimo custo das terras.
Também comentamos que, para arquitetos, os grandes desafios da profissão às vezes são encontrados nos menores projetos, dado que estes exigem mais criatividade para encontrar boas soluções de praticidade e aproveitamento de áreas, de modo que os melhores profissionais de nosso tempo cada vez mais serão testados em projetos de tal porte.
Para arquitetos de países como Holanda, Bélgica, Suíça, e mesmo Itália e Espanha, lotes de 200 metros quadrados, com 8 metros de largura, são verdadeiros “latifúndios”. Vide os sobradinhos de cidades portenhas da Inglaterra, como Manchester e Liverpool, por exemplo, onde a largura das casas raramente ultrapassa 5 metros.
Nas periferias das grandes cidades brasileiras, e mesmo em regiões nobres de grandes capitais, o fracionamento dos lotes também gera terrenos de largura ainda inferior. Em São Paulo são comuns casas geminadas dos dois lados, onde alguns cômodos são iluminados apenas por claraboias.
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| O quintal também faz referência à letra "L", num espelhamento do partido arquitetônico da casa. |
Construir para morar pode ser um ótimo investimento
Deste modo, é perfeitamente plausível desenvolver projetos de qualidade que garantam a experiência única de morar num loteamento fechado numa cidade que mantém o seu potencial de valorização em alta.
O potencial de Paulínia entrou no radar do Mérito Desenvolvimento Imobiliário, um fundo de investimento negociado na B3, a Bolsa de Valores de São Paulo, através do código MFII11. Este é um ótimo indicativo para quem desejar investir ou morar no Terras da Estância, que entrou na carteira deste fundo imobiliário com um retorno alvo ao ano de 12 a 15% mais o IGPM – Índice Geral de Preços Médios.
Como a atuação do MFII11 é ativa, seus gestores trabalham em conjunto com os incorporadores de cada empreendimento, com alto grau de profissionalismo – um sinal de que o Terras da Estância será administrado no longo prazo por agentes competentes, tanto do mercado imobiliário como do mercado financeiro.
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| A versão profissional do SketchUp permite a geolocalização do projeto, com estudo da incidência solar na construção em diferentes estações e horários. |
A experiência atestada pela prática
De nossa parte, temos quase duas décadas de experiência com projetos em lotes pequenos. Nosso escritório desenvolveu seus primeiros projetos ainda no final dos anos de 1990, no loteamento aberto Residencial São José, também em Paulínia, com lotes de 10 metros de testada por 20 metros de profundidade. Naquele tempo, muitos duvidavam do potencial do empreendimento – razão dele ter surpreendido tanta gente com a sua rápida valorização, que multiplicou o preço dos terrenos em poucos anos.
Curiosamente, o São José foi lançado em paralelo com o Jardim Europa, de modo que não poderíamos começar nossa trajetória de melhor modo, dado a variação de condições para desenvolver os trabalhos iniciais.
Em 2018, no entanto, atualizamos o projeto elaborado para o Terras da Estância, enriquecendo a planta humanizada e desenvolvendo a maquete eletrônica tridimensional que pode ser vista no vídeo acima. Deste modo, demonstramos que ainda temos muito a oferecer para aqueles que desejam morar e investir em Paulínia, cidade próspera com a qual mantemos laços estreitos.
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